Asesoría fiscal: IVA en arrendamiento de locales de negocio cuando hay periodos de carencia para compensar obras

Cuando una empresa o un autónomo alquilan un local para el desarrollo de su actividad económica, es muy habitual que haya que realizar obras de adecuación del mismo, y arrendatario y arrendador pacten un periodo de carencia de rentas para compensar el coste de dichas obras.

Por ejemplo, supongamos el alquiler de un local de negocios realizado por un empresario autónomo que tiene un precio mensual (sin IVA) de 2.000 euros mensuales donde piensa desarrollar su actividad, que requiere de  obras de adecuación por importe de 6.000 euros (para cambiar el suelo, la instalación eléctrica y realizar un adecentamiento general del local). Ante esta circunstancia, y en el marco de la libre voluntad de las partes, en el contrato se pacta un periodo de 3 meses durante el que el arrendatario no pagará cantidad alguna al arrendador, compensando así el coste de las reformas realizadas.

Es muy habitual que los obligados tributarios (en este caso el arrendador) no presenten a Hacienda las correspondientes liquidaciones de IVA, siguiendo un razonamiento simple: si no recibo rentas…¿cómo voy a pagar cantidades por IVA? Sin embargo, este comportamiento no está ajustado a la interpretación que Hacienda hace de este tipo de operaciones y podría constituir una infracción tributaria sancionable por la Administración Tributaria.

La Dirección General de Tributos considera que la base imponible del IVA en el arrendamiento está constituida por el importe total de la contraprestación; es decir, no sólo hay que considerar las cantidades monetarias (el pago de la renta propiamente dicha) sino también cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma. Es el caso de las obras de adecuación, realizadas por el arrendatario y que quedan en beneficio del arrendador.

En otras palabras, Hacienda no considera que el periodo de carencia para compensar las obras sea un importe en el que no se abonen rentas; lo que ocurre es que dichas rentas se compensan por el importe de las obras realizadas por el arrendatario que, además, puede deducir el IVA soportado de dichas reformas en su declaración de IVA correspondiente.

Si la contraprestación consistiera parcialmente en dinero (por ejemplo, si se pactase durante seis meses una renta 1.000 euros para compensar el coste de las obras) habría que sumar ambas cantidades, obteniendo así una base imponible a efectos del IVA de 2.000 euros.

Cabe todavía un tercer supuesto…que no se conozca con exactitud el importe de las obras. En este caso, se deberá fijar un criterio provisional aplicando criterios fundados (por ejemplo el coste estimado de la obra en el proyecto técnico) pudiendo posteriormente rectificarse cuando se concrete con exactitud el importe final, y consecuentemente el plazo de carencia de la renta.

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